내집마련 관전 포인트

작성자
sladmin
작성일
2017-11-20 09:04
조회
1253
내집마련 관전 포인트

(1) 원하는 집을 찾아 본다.

장소 (지역), 가격, 집의 타입등을 조사해 본다.
인터넷으로 해도 좋다www.redfin.com, www.zillow.com,

(2) 부동산 에이젠트의 선정

부동산 에이젠트를 여러명 만나보고, 자신에게 적당한 사람을 고르면,
전문가의 충고나 조언을 얻을 수 있다.

에이전트가 셀러(Seller)와 바이어(Buyer) 중간에서 일하는 경우도 있는데, 되도록이면 바이어(Buyer) 입장에서는 바이어 (Buyer) 만을 위해 일해 줄 에이전트를 고용하는 것이 현명하다.

지역정보에 밝은 좋은 에이젠트의 선정이 승패의 열쇄가 된다.

에이젠트를 선정 했다는 서류에 사인한다.
한국사람이 한국사람의 에이젠트를 선정 했을 경우에는
이런 서류를 작성하지 않는 경우도 있다.

(3) 융자 회사를 선택한다.

융자 회사에 가서 주택구매의사를 밝히면,
자신의 크레딧, 수입, 예금, 현금, 등의 조사에 들어가고,
곧 얼마의 이자률에, 얼마까지 융자를 얻을 수 있는지를 알려 준다.

거래하고 있는 은행에서도 융자를 해준다.
상담을 하여 이자률과 융자가능 금액을 알아 본다.

(4) 다운페이할 돈을 준비 한다.

보통 3.5%(FHA), 컨벤셔널 융자는 대개 10% 이상을 요구하고 크레딧 아주좋지않으면 20%이상을 요구한다. 다운페이를 1%만하고도 PMI를 안내고 융자를 얻을수있는 프로그램도있다.

그러나 20% 이하의 다운페이를 할 경우 페이먼트에 대한모기지보험(PMI)이 들어야 하므로 추가 경비가 들어가게 된다.

주택을 구입 할 때20% 이하의 다운페이먼트를 하고 나머지 돈을 은행등의 랜더 (Lender)에게서 융자를 받아 집을 구입 할 경우은행에서는 빌려준 돈(융자 금액)을 받지 못할 경우를 대비해서 주택을 구입하는 사람에게 의무적(강제적)으로 이 보험에 가입하게 한다. 즉 돈을 빌려준 은행에서 돈을 빌려 주택을 구입한 사람이 모게이지를 내지 않을 때를 대비하여 차압 절차를 거쳐 대출해준 돈을 회수하기 위한 안전 장치이다.

모기지 보험료

다운페이를 많이 할수록 보험료는 낮아진다.
고정이자로 하는 경우가 변동이자로 하는 경우보다 보험료가 낮다.
보험료는 회사마다 차이가 있지만,보통 10만 달러 빌렸다면 월 $80~$100 정도 이다.

이 보험은 돈을 빌린 사람에게는 아무 도움이 되지 않는 돈이므로
어떻게 하든 빨리 이 보험을 내지 않는 쪽으로 연구해야 한다.

모게이지 보험 졸업 방법

(1) 다운페이를 20% 이상 되도록 원금 상환을 빨리 한다.

(2) 집 값이 상승하여 홈 에큐티가 생겨 융자 받은 금액이 주택 감정가격의 80% 이하라면, 재융자하여 모게이지 보험 ( PMI 보험 )을 졸업 할 수 있다.

* 주택가격의 상승과 하락에 따른 대처방안

집 값이 크게 올라 가면,

에퀴리 ( Equity ) 가 올라가서, 은행이나 융자회사에서 돈을 더 빌려가라고 한다.더 빌린 돈에 대한 갚을 능력을 감안하여,자신이 있으면, 돈을 빌려 더 큰집이나, 다른 집을 구입하여도 좋다.

증가한 홈 에퀴리 ( Equity )를 효율적으로 이용하는 방법

(1) PMI 보험을 졸업한다.

집을 구입할 때 다운 페이를 20% 이하로 했다면, 귀하는 PMI 보험에 가입되어 있으며, 매월 이 보험료를 지불하고 있다.

그 집에서 2년이상 살았고, 재 융자하여, 새로 받는 융자액이 주택 감정 가격의 80% 이하라면, PMI 보험에서 졸업하여,
1년에 수백달러의 보험료를 내지 않아도 된다.

(2) 고비용의 악성 부채를 청산

홈 에퀴리 융자는 현재 평균 이자율이 5.79%인데 크레딧 카드의 이자율은 평균 13.4% 임으로, 싼 이자로 빌린돈으로 비싼 이자의 악성 부체를 정리해 나간다.

(3) 더 큰집을 구입하거나, 현재의 집을 리모델링 한다.

(4) 비상시를 대비하여 긴급자금으로 그대로 둔다

(5) 62세 이상의 노인분들이 이용할 수 있는 리버스 모게이지.좋은 집을 갖고 있는데,,,,,돈은 없어서, 생활비를 걱정하는데,,,
그렇다고 큰집을 팔고 작은 집으로 이사 가고 싶지도 않다면,,,,
그 집의 에퀴리(Equity)를 이용하여, 리버스 모게이지를 신청할 수 있다.

노인분이 집을 팔고, 이사를 가거나, 사망하지 않는 이상에는 빌린 돈을 안 갚아도 된다. 집 값이 올라가면 물론 재산세도 마찬가지로 올라간다.

집 값이 내려 가면

에큐어리 ( Equity ) 가 내려가서,
은행이나 융자회사에서 빌려준 돈이 많을 경우 갚아라고 하든지,
매월 내는 페이먼트를 더 많이 내도록 한다.

이 경우 월 페이먼트를 내지 못하여 연체(또는 부도) 하는 사람이 생기고,
그래서 집을 급하게 빨리 팔아야 하고 그러면 집값은 더 떨어지고

그래서 이럴 경우를 대비하여
집값의 20% 정도의 에큐리( Equity )는 유지하는게 좋다.

에큐티( Equity )

융자를 받을려고 은행이나, 융자회사에 가면
당신 집의 에큐리 (Equity) 가 얼마인지 묻는다.

수학공식으로 설명하면 에큐리(Equity) = ( 현재 집의 시세 ) - ( 융자 금액 )

즉 지금 집을 팔면 빌린 돈 갚고, 내손에 남는 돈을 말한다

(5) 융자를 받을 수 있다는 약속 ( Pre-Approved )을 받아 두어야 한다.

(6) 원하는 집을 선택한다.

부동산 에이젠트와 같이 여러 곳의 집을 보러 다닌다

마음에 속드는 집을 찾았드라도,
절대로 셀러(Seller) 에게 집이 마음에 든다고 하지 말고,
조그마한 흠집을 찾아 그런 것을 말해야 한다. < 가격 흥정시 필요함 >>

아무리 좋은 집이라도 집 모게이지를 갚기에 허덕이는 생활을 해야 한다면,
과감하게 포기하라.

나중에 팔 때 아무 문제가 없이 쉽게 팔 수 있는 집인가를 확인해야 한다.

(7) 오퍼 ( Offer ) 를 넣는다.

원하는 집을 찾았으면 적당히 깍은 금액( 보통 5% 정도 ) 으로 오퍼를 넣는다.

오퍼를 넣을 때 주변 지역에서 팔린 비슷한 조건의 집들을 비교해 보아서
적절한 가격으로 오퍼를 넣는 것이 중요하다.
리스팅 가격은 셀러가 받고 싶은 가격이므로, 참고로 하지만,
집을 사고자 하는 자신이 정확하게 다시 한번 조사를 해 보는 것이 좋다.

오퍼를 넣을 때 빠뜨리지 말고 넣어야 하는 것이 컨틴전시( Contingency )인데
조건부 조항을 삽입하여 안전한 계약을 하게 한다.

Mortgage Contingency --- 집의 감정가격이 구입가격보다 낮을 경우등,,,
융자에 관해 문제가 발생하면,,,,
아무런 문제없이 계약을 파기 할 수 있다.
Inspection Contingency --- 인스펙션 전문가가 조사한 후
집의 상태가 좋지 않으면 계약을 파기 할 수 있다.
Property Sale Contingency --- 지금 살고 있는 집이 팔려야
새 집을 사겠다는 조건이다.
(8) Purchase Agreement를 작성 한다

10장 정도 되는데,,,,,, 다음과 같은 내용이 들어 있다.
대충 쭉 읽어 보고 사인(Sign) 하면 된다.

EMD ( Earnest Money Deposit : 보증금 )을 내야 한다.
보통 $5,000에서 $10,000 정도 하면 된다.
이 보증금은 바이어(Buyer)의 잘못으로 계약이 파기되면 찿을 수 없다.
구매하고자 하는 금액 ( Purchase Price )를 적어 넣어야 한다
COE ( Close Of Escrow : 계약 종료일 / 크로싱 날짜 / 보통 이사 하는 날짜 )
를 정해야 한다.
홈 인스펙션은 언제까지 요금은 누가 지불한다는 것을 작성한다.
최종적인 Walk Through 는 언제 한다는 것을 명시한다.
냉장고와 세탁기등의 사항을 명기해야 한다. ( 설치 하여야 한다 등등 )
(9) 쌍방 ( Seller & Buyer ) 의 합의에 따라 Legal Binding Contract를 작성한다

쌍방 (Seller & Buyer)이 합의한 금액이 적혀있다.
1장 ~2장 인데 쭉 한번 읽어보고 사이(Sign) 하면 된다.
(10) 타이틀( Title ) 서치를 한다. ( 한국의 경우 등기부를 열람하는 것과 같다. )

집을 사기전에 Title 에 저당 잡힌 것은 없는지,
어떤 조건이 붙어 있는 것은 아닌지, Clear 한 상태인지 반드시 확인해야 한다.

(11) 인스펙션( Inspection )을 받도록 한다.

홈 인스펙션은 에스크로 시작일로부터 약 10일 ~ 15일 후에 하게 되는데,
집을 구입하는 셀러(Seller) 가 집에 대한 전문적인 지식도 부족하고,
구석구석 다니면서 잘못된 것을 찿아내는 것이 어려우므로
이런 검사를 잘 하는 자격증이 있는 검사자를 선정하여 검사하도록 하면 좋다.
꼭 해야 하는 의무 조항은 아니다.

인스펙션을 할 때는 꼭 참석하는 것이 좋다.
집의 결함을 알려주고, 집에 대한 일반적인 상태에 대해 설명을 들을 수 있다.
되도록이면 인증된 인스펙터 조합회에 소속되어 있는 사람이 좋다.
Fee 는 집을 사는 (Buyer) 가 내는데 집 크기에 따라 보통 $300 ~ $400 정도 한다.

결과 보고서 ( Inspection Report )를 보고,
수리해야할 것이 많거나 심각하면, 가격 조정을 다시 할 수 있으며,
심각한 결함이 있다면 계약을 파기할 수 있다.



(12) 렌더가 Appraiser ( 감정인 ) 을 고용해서 집 가격을 감정한다.

이 감정가를 통해 집 가격이 적절한 수준인지 알게 될 것입니다.
집 값을 감정하는 경비는 셀러(Seller) 가 부담한다.

만약 집 감정가가 구입가보다 적게 나오는 경우는
은행(융자 회사) 에서 감정가 만큼의 돈을 융자해 줄 것입니다.

(13) Walk Through 하는날 집의 최종적인 검사를 직접해야 한다.

(14) 주택(집) 보험을 알아보고 가입하여야 한다.

클로징 전에 여러 보험회사에 연락해 보아서 좋은 가격에 커버리지가 좋은 보험을 구입합니다.

보통 자동차와 집 보험을 같이 할 경우 할인 혜택이 있는 경우가 많으므로 자동차 보험 회사에 맏기는 경우가 많다.

(15) 집이 오래 되어서 곧 여기저기 고장 날 것 같으면, 홈 워런티( Home Warranty ) 보험 을 드는 것이 좋다.

집을 구입하여, 자신들도 둘러보고, 전문가에 의한 Inspection 도 하고 또 Walk - Through 할 때 모든 것을 검사한다고 하지만,
처음에는 잘 모르다가, 비가 올 때 보니까 집에 물이 샌다거나, 계절이 바뀌어 에어컨이나 히타가 작동하지 않는다거나 하는 일이 발생한다.

이때 옛날 집 주인에게 문제를 제기하는게 아니라, 홈 워런티 회사에 연락하여 수리를 받도록 해야 한다.

이것은 앞에서 말한 화재등으로 보상을 받는 주택(집) 보험과 다르며, 집 내외부에서 고장이 났을 때 수리를 해주는 홈 워런티 보험인 것이다.

보통 셀러(Seller) 가 집을 팔면서 1년간의 홈 워런티 보험에 가입해 준다. 이것은 바이어(Buyer)에게 좋은 서비스를 제공해 주는게 아니라,
나중에 고장이 나서 바이어(Buyer) 로부터의 골치 아픈 소송을 피할려는 의도이다.

셀러(Seller) 가 제공해 주는 홈 워런티의 기한은 보통 1년이므로 집을 사서 이사 들어간 후 10개월 정도가 되면 집안 구석구석을 점검하여
문제가 있으면 워런티 기간( 1년 ) 이내에 수리신청을 하여야 하고, 1년이 지난 이후에도 계속 가입하고 싶으면
바이어(Buyer)가 같은 회사의 홈 워런티로 갱신하면 된다.
마음에 들지 않으면 다른 회사로 옮겨도 되고, 필요 없으면 가입 하지 않아도 된다.

보통 수준의 홈 워런티는 $200 ~ $400 정도 한다.
회사에 따라 다르지만, 싼 것은 아주 기본적인 서비스만 제공하므로,
에어컨이 고장 나거나, 비가 올 때 지붕에 물이 새거나 하는 것은 제외 될 수 있으므로,
전국적인 체인이 있는 좋은 회사에 보험을 드는 것이 좋다.
아이템에 따라 디덕터블( 보통 $40~$50 )을 물어야 하기도 함으로
계약 조건을 꼼꼼히 따져보고 완벽한 서비스를 받으려면
아무래도 비싼 보험에 가입하는게 좋다.

만약 보일러 또는 히터가 고장 났을 경우,
워런티가 있는 경우 적은 돈의 비용으로 수리를 할 수 있으므로,
필요한 경우라면 워런티 구입을 권하고 싶다.

(16) 에스크로 클로징 준비를 합니다.

서류가 정확하게 되어있는지 확인하고,
HUD 에서 나오는 세틀먼트 비용을 미리 받아보고,
비용들이 적절하게 되어 있는지 확인합니다.

다운페이 할 돈, 세금, 보험등 내야 할 비용이 제대로 되어 있는지 봅니다.
클로징 날짜를 기준으로 바이어와 셀러 사이의 여러 가지 비용이 나눠지므로,
날짜에 맞게 정확하게 계산이 되어 있는지 다시 한번 확인 하는 것이 좋습니다.

(17) 에스크로 클로징 비용을 준비해야 한다.

에스크로 클로징 (Escrow Closing ) 비용이라 하면,
에스크로(Escrow)를 끝내기 위해서 드는 모든 비용을 말한다.

주택을 팔거나( 셀러: Seller ), 주택을 구입할 때 ( 바이어: Buyer ),
셀러는 셀러 대로, 바이어는 바이어 대로
각자의 에스크로 클로징 비용을 부담하게 된다.
셀러측의 비용은 항상 바이어측보다 많다고 보면 된다.

셀러(Seller) 의 경우

일반적으로 주택 매매가격의 약 1.2~1.4% 정도의 비용이 소요된다.
그 내용은 다음과 같다.

1~3개월간의 재산세 및 재산세 이전 수수료,
모기지 은행 페이오프와 관계된 비용,셀러측의 타이틀 보험,
카운티 등기비,홈 오너 어소시에션 비용, 에스크로를 담당하고

있는 회사의 서비스 등의 일체 비용
터마이트 조사 및 수리비용
홈인스펙션 결과에 따른 수리비용

에이전트의 커미션 비용

바이어 (Buyer) 의 경우

융자 수수료를 포함시켜 약 2.5~3.0 % 정도가 든다.

1~4개월분의 재산세 선지급액,
모기지 은행에 지불하는 이자 선지급액
PMI 2~3달치 선지급액,
1년간의 주택보험 선지급액

에스크로 회사의 서비스 비용과 바이어측의 타이틀 보험비,
Grant Deed 카운티 등록비와 Notary비용,
크레딧 조사에 따른 비용
은행에서의 주택감정비,
은행융자 서류수속비,
융자금액의 약 1포인트에 해당하는 융자 수수료

셀러의 입장에서 주택을 팔려고 준비를 할 때에는 판매가격에만 신경을 쓸것이 아니라, 제반 경비를 제하고 자신의 손에 들어오는 정확한 에퀴티 금액을 산출해 놓아야 한다.

바이어는 주택구입을 위해 오퍼를 넣기 전 다운 페이먼트 이외에 전반적으로 들어가게 되는 모든 비용들을 정확히 준비하여야 주택 구입의 계획을 순조롭게 진행할 수 있다.

이와 같은 제반 비용이 다른 사람에게서 빌린다거나 할 경우에도 차후에 세금보고시 문제가 발생하지 않도록 전문가에게 조언을 구하는게 좋다.

(18) Casher’s check을 발행합니다. 자신의 이름으로 첵을 발행 받습니다.

(19) 이사하는 날 ( 에스크로 크로싱 날 )

만약 살고 있던 집이 안 팔린 상황이면, 청소도 잘해두고, 도난에 대비한 적당한 준비를 해 놓고 떠나야 한다.

(20) 이사와 관련된 사항들,,,,

이사 회사 ( 미리 미리 )를 선정한다.
지금 사는 집에서 나오날과, 새로운 집으로 이사 들어가는 날짜가 안맞아, 창고 시설( Storage )이 필요할 경우에는 적절한 공간을 빌려야 한다.

귀중품이 많을 경우에는 도난이나 분실 가소에 대비하여 보험에 들 것도 생각해 봐야 한다.

이삿짐을 옮길 차량을 빌려야 한다.
헌 집( 살던 집)의 전화나, 전기, 가스, 물, Internet 서비스 등 미리 연락하여 이사 나간 다음날 부터 끊이도록 하는 것이 좋다.

새 집( 이사 가는 집 )의 전화나, 전기, 가스, 물, Internet 서비스 등 미리 연락하여 이사 들어가기 하루전 부터 서비스 되도록 하는 것이 좋다.