주택차압방지 상담

주택 소유주들이 차압에 처했을 때 이용 가능한 옵션들을 이해하는 것은 매우 중요하다. 또한 새로운 관련 법규와 차압 진행과정의 단계별 조치, 차압위기에 처했을 때 취할 수 있는 현명한 선택에 대해서도 알아두는 것이 좋다. 융자조정이나 원금삭감, 지불유예,페이먼트 재상환 계획등의 옵션등을통해서 집을 유지할수있다.

집을 지킬 수 있는 융자조정 옵션들을 통해 렌더들은 융자조정이 재정적 타당성이 있고 홈오너가 재정적으로 집을 유지할 수 있는 능력을 보여주기만 하면 구제해 주려 하는 상황이다. 은행에 직접 연락하기보다 전문 카운슬러와 우선을 상담을 받는것이 도움이된다.

자택유지 프로그램 상담(Keep Your Home California):

주 정부에서 모기지 페이먼트가 어려운 홈 오너들에게 다음의 5가지 자택유지 프로그램을 통해서 도움을 제공하고 있다. 프로그램의 가이드라인을 통해서 도움이 가능한지를 판단해 보는 기회가 되길 바란다. 주정부에서는 $100,000 까지 원금삭감이나 실직자 보조금으로 18개월간 정부가 페이먼트를 대신 지불해 주는 프로그램에대한 도움을 받을수있다. 전문 카운슬러를통해 직접신청과 융자 조정 도움을 모두 받을수있도록 하고있다.

 
KYHC (캘리포니아 무료차압방지 프로그램) 자세히보기

KYHC 프로그램 과 융자조정 프로그램의 핵심
 

주정부에서 모기지 페이 먼트가 어려운 홈 오너들에게 다음의 4가지 내집지키기 융자 조정 프로그램을 통해서 도움을 제공하고 있다. 프로그램 의 가이드라인을 통해서 도움이 가능한지를 판단해 보는 기회가 되길 바란다. 샬롬센터는 지난해 2 밀리언 달러의 연방기금을 받아서 모기지 페이먼트를 내는데 어려움을 겪고있는 홈오너들에게 도움을 제공했다. 프로그램 기준이 자주 바뀌므로 전에 신청했다가 거절된경우나 도움을 받고도 또 다시 재정적인 어려움이 발생하면 가구당 십만불이 넘지안흔 범위내에서 도움을 신청할수가있다. 4가지 프로그램을통한 도움을 받을수있는데 하나씩 알아보자.

 

첫째로, 실직자 보조 프로그램 (UMA -Unemployment Mortgage Assistance Program) 이 있다. 이 프로그램을 통해 가장 도움을 많이 받고 있는 있는데 EDD 로부터 혜택을 받고 있다면 월 페이먼트의 $3,000까지 혜택을 받을 수 있겠고 현재 모기지 페이먼트에 세금과 보험 그리고 HOA 가 포함되어 있있다면 모두 혜택을 받을 수 있도록 도움을 제공하고 있다. 18개월동안 $ 54.000 까지 혜택이 주어진다. 단 3개월 분인 $9.000 불은 두번째 도움을 신청 할 때 발을 수 있도록 혜택을 보류해 놓도록 하고 있다. 수입기준은 EDD 수혜 자격을 알리는 통지문 (Award Letter) 과 EDD 페이스텁이 요구되고 기타 가족구성원의 재정적 도움(Contribution Income)을 통해 결정되고 수입의 31% 이상을 모기지 페이먼트로 지출하고 있어야 한다. 이번주에 바뀐내용은 현재 모기지 페이먼트가 6개월정도 밀린 페이먼트도 정부가 대신 지불해주고 18개월동안 5만 4천불이 넘지 않는 범위에서 페이먼트를 정부가 대신 지불해 주는 프롤그램이다. 전에는 월페이먼트가 원금 이자 프라퍼티세금과 집보험 그리고 HOA(Homeowners Association)까지 포함한 페이먼트가 월 3000불이 넘으면 도움을 못받았는데 지금은 페이먼트의 제한을 두지않고 도움을 줄수있도록 하고있다. 이미 도움을 실직자 도움을 18개월동안 받고도 재정적 어려움이 발생하면 원금 삭감을통해 페이먼트를 낮춰주는 도움도 제공하고있다. 이러한 도움은 집을 유지하는한 되 갚을 필요가 없는것이다. 즉 일정한 기간이 지난후에 도움받은돈을 Keep할수있는것이다. 지난 오바마 정권때 가주 정부에 엄청난돈을 통해 집 페이먼트가 어려운 홈오너들에게 도와 주도록 할당된 돈인데 앞으로 3년후 즉 2020년에 프로그램이 종료되므로 이러한 방송을통해 소식을 접한분들은 신속히 도움을 받는것이 재정문제 해결에 큰 도움이 될것이다. 거의 이러한 프로그램을 몰라서 못받는경우가 대부분이다. 얼마전에도 실직후 EDD베네핏을 2주 남겨놓고 가족되시는분이 이러한 정보를 알려줘서 집 페이먼트를 18개월동안 걱정안해도 되는 도움을 받도록 안내해준 가족에게 고마한것처럼 주위에 알려서라도 주위에 어려운 분들이 도움받도록 안내해 주는것도 좋겠다. 여러가지 이유로 재정적으로 재정적인 어려움을 견디지못해 교회를 떠나는 성도들의 간증도 듣곤한다. 누구든지 급박한 상황에 놓여있는 사람들에게 꼭 필요한 정보를 통해 실족하지 않도록 서로격려하며 필요한 도움도 받고 일어설수있게 안내해 주는모습도 좋다고 생각한다. 나만 도움받고 남 몰라라하는 모습은 너무 이기적인것 같다. 여하튼 주위에 실직으로 EDD 베네핏을 받고있는 중이라면 베네핏을 받고있는동안에 신청를 해야 도움을 받을수있으므로 타이밍르 잘 고려해 도움받을수있는 기회를 놓치지 않기를 바란다.

 

둘째로, 모기지회복 (Mortgage Reinstatement Assistance Program)

프로그램은 밀린 페이먼트를 $54,000 까지 단번에 갚아주는 프로그램이다. 만약 못낸 페이먼트가 $60.000 이라면 6천불은 본인의 부담금과 함께해서 모기지를 원상회복시켜서 페이번호를 다시 낼 수 있도록 도와주는데 목적을 두고 돕는 프로그램이다.

수입은 도움을 받고 나서모기지페이먼트를 다시 낼 수 있는 정도의 수입을 보게 된다. 이 프로그램을 신청할 당시 이미 두 번의 페이 먼트를 못 냈음을 증명해야 하고 38% 미만의 DTI (Debt to Income) 비율을 유지해야 한다. 현재 모기지 잔액이 $729.750 을 넘으면 안된다. LA 카운티 수입은 $77,750 이고 오렌지 카운티는 $104,650 미만 이어야 된다. 이러한 도움을 받기위해서는 현재 거래하는 모기지 회사가 정부 프로그램에 참여하고있어야한다. 대부분의 큰 융자회사들은 거의 모두 참여하고있고 150여개의 모기지 회사들이 프로그램에 참여해 도움을 제공하고있다.

 

셋째로. 원금삭감(Principal Reduction Program) 프로그램이 있다. 가구당 $ 100.000까지 융자원금 삭감을 위해 사용할 수 있는데 조정후 모기지 페이먼트를 낼 수 있는 재정상황을 증명해 보여야만 된다. 조정전 DTI는 38 % 이상 이어야 하고 조정후 DTI는 38 % 미만이어야 한다. 이프로그램은 10만불의 원금 삭감을통해 월페이먼트를 줄여줘서 현재 줄어든 수입으로 페이먼트가 가능하도록 돕는것이다. 즉, 50만불짜리 융자의 월 페이먼트가 $2400 불이라면 10만불의 원금을 삭감해주고 페이먼트를 $1900 불로해서 월 500불 정도를 줄여주는것이다.

LTV (Loan to Value) 가 120%가 넘는 깡통주택 상태에 있는 주택이 되야 하나 재정상황에 따라 깡통 주택이 아닌경우에도 도움이 가능하다.

 

마지막으로 숒세일후 이주비용 으로 $5.000 까지 돕는 TAP (Transitional Assistance Program) 있다. 이상의 프로그램들은 공히 캘리포니아에 주택이 위지해 있어야 하고 도움을 받은 후 5년간은 늦지 않고 페이먼트를 잘 해야만 된다. 물론 도움을 받은후에 상황이 여의치않아 집을 곧 팔아야 할 상황이 발생한다면 지원받은돈을 돌려주면 그만이다. 이 프로그램을 신청할수없는경우는 현재 뱅크랍시를 파일해서 지금 진행중인 경우에는 해당이 안된다. 주의해야 할 것은 주정부에 융자조정을 신청했다고 해서 차압이 연기되는것이 아니므로 페이먼트가 여러달 밀린경우는 융자은행에 별도로 융자 조정을 신청해서 차압을 미루는 조치를 해둬야되는점을 명심해야겠다. 따라서 모기지 은행에 따로 필요한 서류를 제출해서 접수가 완결되야 차압을 일정기간 중지시킬 수가 있는것이다. 모기지 쎄컨더리 마켙의 인베스터가 페니메나 프레디멕이 갖고있다면 플렉스 융자 조정을 통해 도움을 받을수가있다.

 

이 프로그램을 통한 혜택은 20%까지 월 모기지 페이먼트를 낮추어주는 것이다. 60일 이상 페이먼트가 연체되고 90일이 넘기 전에 홈오너는 반드시 은행에서 보내준 패키지(Complete borrower response package)를 작성해서 보내야만 한다. 은행은 이미 연체된 사실을 근거로 FLEX 융자조정 패키지를 발송할 터인데 과거의 융자조정에서 복잡한 재정서류를 간소화해서 도와 주는데 목적을 두고있는것이특징이다.

요즘 모기지 이자는 오르고 수입은 전과 동일한 상황에서 집 페이먼트가 어려운 홈오너들을 자주 상담하게 된다. 대체로 한인들의 어려움은 비슷한 것 같다.

주로 비즈니스 하는 사람들의 50% 이상이 수입 감소로 힘들어하고 있다. 어려움을 조금 연장하자고 크레딧카드에서 돈을 뽑아서 모기지 페이먼트를 하는 아주 좋지 않은 재정상황을 만들어 감에도 일단 막고 보자는 재정구조를 갖고 살아가고 있는 것이다.

바른 정보를 얻지못해 잘못된 재정으로 미국생활을 힘들게 살아가는 사람들을 많이 보게된다. 미국에는 많은 정보와 합법적으로 도움을 받을수있는 길이 많이있다.

여하튼 이러한 프로그램이 언제 또 중단될지 예측할 수가 없다. 물론 지난 정권에서 2020년까지 지속할 거라고 하지만 가급적 빨리 도움을 신청해보고 제때 도움을 받는 것도 좋겠다.